不動産コンサルタント*株式会社関西ハウジング

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	投資対象及び投資方針

　投資対象は、主に関西圏の競売不動産、任売物件とします。
　安定的なファンド運営を行うため、投資物件の約5割は賃貸収益を得るため継続保有することとし、残りの5割で転売益を狙います。
　転売は、取得・収益初年度から5年目をめどに行う予定です。
　また、収益は年8%以上（目標）のパフォーマンスを得られるように管理・運用面の体制を完璧なものにします。

【競売不動産ファンド投資シミュレーション】							単位：万円
(保有)	H18.7	H18.8	H18.9	H18.10	H18.11	H18.12	6ヶ月（合計）
マンション8.6%				(半期)
800	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
800	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
800		5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
共同住宅12%
2,600		26	26	26	26	26
	11.50	43.75	43.75	43.75	43.75	43.75	227
(転売)
マンション10%
2,500		─────────────→				250
2,500			─────────────────→
						250	250
							477
							477%

(保有)	H19.1	H19.2	H19.3	H19.4	H19.5	H19.6	6ヶ月（合計）
マンション8.6%				(半期)
800	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
800	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
800	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75	5.75
共同住宅12%
2,600	26	26	26	26	26	26
	43.75	43.75	43.75	43.75	43.75	43.75	259
(転売)
マンション10%
2,500		─────────────→				250
2,500	250		──────────────────
	250					250	500
	──────		合計1,236万		──────		759
	──────		合計12.36%		──────		759%

[投資前提]
◆投資額：	10,000万円
◆利益：	1,236万円(平成18年7月～平成19年6月)
◆利益率：	12.36%(平成18年7月～平成19年6月)-上記表-
※上記シミュレーションは予想のものであって、実際の数値とは異なります。

	競売不動産ファンドのスキーム(仕組み)

　投資家の皆様から出資いただいた資金が全額、不動産投資に充てられ、その投資物件よりの収益金を全て投資家の皆様に還元・分配されるよう商法上の匿名組合方式を採用し、競売ファンドを積極的に押し進めて行きます。ファンドスキームの図式は次の通りです。

イメージ

[流れ]

①	出資者は日本国商法535条匿名組合契約により、カンサイファイナンスに出資します。
②	カンサイファイナンスは、出資いただいた資金を(有)DSKに貸し付けます。
③	投資会社(有)DSKは、不動産コンサルタント・株式会社関西ハウジングのもと、競売不動産、他対象不動産に投資致します。
④	(有)DSKは、投資不動産の賃料収入や不動産売却益を得ます。
⑤	(有)DSKは、月次決算を行い利益を計算し、これにを基に利息の支払い能力を検討し、カンサイファイナンスの了解を得て金利を決定し、カンサイファイナンスに利息を支払います。
⑥	カンサイファイナンスは利息収入から経費を差し引き、出資者に対し半期毎に出資口数の割合に応じて配当金を支払います。
⑦	不動産投資コンサルタントの株式会社関西ハウジングは、(有)DSKが投資した不動産の管理をはじめ、カンサイファイナンス及び(有)DSKからなる競売不動産ファンド全体を総合的に管理致します。

	匿名組合契約方式を採用する理由

　一つは、「競売ファンド」がいくら高収益を得ても、ファンド自体に法人税等の納税義務を課されたのでは、税引後の利益しか出資者に還元できませんので、それを避けるため匿名組合契約方式を採用しネット利益率・純利益率を嵩上げすることにしたわけです。
　匿名組合そのものには、法人税などの納税義務がありませんので、「競売ファンド」の利益を全額、投資家に配当できるのです。

　もう一つは、匿名組合員（出資者）は、営業者（営業をなす会社）との関係において、経済的には共同企業者となり、営業成績に応じた利益配分を受けるが、法律的には企業主体となるのは営業者（会社）だけであり、匿名組合員は営業に関与することはせず、営業上の取引についても責任を負わない、ということから匿名組合契約方針を採用することとしたわけです。

[商法第535条－匿名組合契約とは]
　匿名組合とは当事者のうちの一方（出資者）が、相手方の経営する商売上の事業（営業）に対して現金やそれ以外の財産を出資し、相手方（営業者）はその代わりにその事業で儲けた利益を出資者に分配するという約束のことを云い、その約束をしたときから法律上の効力が生じます。
　組合員の出資、組合員の第三者に対する関係には、①匿名組合員（出資者）が営業者に対して約束した出資は、営業者の財産となり、②匿名組合員は、営業者がした営業上の行為によって、直接、第三者に対して権利を持ったり、義務を負わせられたりしません。なお、匿名組合員（出資者）を募集する場合において、官公庁への届け出・登録等の義務はありません。

	ファイナンス会社を通すのは？

　出資いただいた匿名組合員に対して発行する「出資証書」を自由に売却できるようにしたり、自由に中途解約できるようにするには、匿名組合契約の条項でその旨を規定すればよいのですが、匿名組合方式で複数の投資家が共同で不動産投資を行う場合には、【不動産特定共同事業法】（1995.4.1施行）による規制により、「出資証書」を自由に売却したりすることが禁じられています。
　そこで、匿名組合契約方式で出資を受け入れた資金を不動産投資会社へ融資することで対応するこことしたわけです。

■業法との関係
これを具体的に説明しますと、「ファイナンス会社の不動産投資会社に対する貸金業務は、『不動産特定共同事業法』第2条第2項に定める不動産取引には該当しないため、ファイナンス会社が出資者と締結する匿名組合契約は、同条第3項に定める不動産特定共同事業契約には該当しない」との見解(回答)を建設省建設経済局不動産業課不動産市場整備室が文書(H10.5.15付)で出しております。

次項＞専門家によるリスクヘッジ

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