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 競売不動産ファンドとは？ |
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競売不動産ファンドとは、競売不動産運用基金の略称で、ファンドとは株や投信のように多数の投資家の方から出資を募り、大きな一つの単位にし、「特定の目的」に従って投資を行い、それにより得た収益（利益）を投資家に還元するシステムを言います。
競売不動産ファンドは匿名組合型の競売不動産の運用ファンドで、今後益々処理件数の増加が見込まれる競売不動産を中心に投資し、その高利回りなインカムゲイン（賃料収益）及び将来のキャピタルゲイン（転売益）を得ることを目的とします。
銀行など債権者の不良債権化した担保不動産が競売及び任売※で売却される場合、その処理価格は通常の市場価格より3割〜5割も割安なのが現状です。
競売不動産ファンドは、その物件から競売不動産投資コンサルタントの当社ファンドマネージャーが選定した優良収益物件を取得し、賃貸で運用することによって、高利回りの賃料収入が得られ、又転売すれば転売益が狙え、投資家の収益にされるからなのです。この手法は今競売のプロが行っています。
| ※任売＝任意売却のことで、そのスキームで売られる物件のことを任売物件といいます。つまり、当社のような競売業者が競売にかかる物件と共に「競売開始決定」をしている担保不動産も銀行交渉で買い取る又は仲介する業務も同時進行させて、いわば競売物件の予備軍といえるものが任売物件なのです。 |
競売不動産ファンドで購入する収益物件は、ワンルームマンションを中心に年利回り10%〜15%の高利回り物件が対象で、優良物件を一般市場物件の7掛〜5掛で購入できる競売物件だからこそ実現できるのです。
価格が格安な不良債権処理物件が不良物件ではなく、ただ担保割れした物件を競売市場で捌いて債権回収を図る目的で出されているだけで、一般市場物件より遥かに立地条件、ロケーション、品質で上等の物件がたくさんあります。
もちろん、一般市場物件の中にも利回りの良い収益物件はありますが、老朽化しているとか、駅から遠いとか、環境面とかで問題のある物件が結構多いのです。
その一般市場物件が今、流動期に入っていることから、一般物件実勢価格（取引価格）も大都市圏を中心に徐々に上昇しており、かなりの物件が値上がりしている現状のもと、競売物件はその特殊性で現状維持しており、競売物件の「最低売却価格」（最低入札価格）にそれが顕著に表れています。一般市場の実勢価格の上昇と即連動する訳ではないのです。
このことから、競売物件を競り勝って落札した物件でもまだまだ一般物件よりかなり低い取得価格で済み、物件代金と賃料収入との投資効率が最大限良くなる訳です。つまり、一般物件に比べ、競売物件がその特殊性に依り、物件価格が低価格であること、賃料設定は安定的に維持されていることから、10%〜15%という高い利回りが確保されるという訳です。特に関西圏では、賃料収入が上がることはあっても極端に下がることは少ないのが現状です。
当社ファンドマネージャーは、競売物件の内、収益用ワンルームマンションを中心にファミリータイプのマンションもしくは、戸建住宅・一棟売共同住宅など2〜3件を選定し、組合せ分散投資することで平均的利回り8%以上分配を目標に運用を図ります。
これはリスクヘッジの最良の方法で、投資効率を高めるため賃貸物件の稼動率を相互補完して投資家の皆様への安定的な収益が確保できます。
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